房地产是中国投资者最关心的投资品类之一,在NewBanker与新加坡李白金融学院联合主办的中国独立财富管理(新加坡)峰会上,新加坡房地产投资信托协会首任会长Sonny Tan介绍了何为房地产投资信托。

峰会上,Sonny以“房地产投资信托的概念”、“新加坡房地产投资信托及其特点”和“对海外投资者的吸引力“为话题,为来宾做了相应分享。

提及房地产投资信托,Sonny从REITs开始解释。REITs最早起源于美国,从1960年艾森豪威尔总统签署了《房地产投资信托法案》,发展至今已经有57年历史。房地产投资信托起源的理念,是将股票和房地产投资机会综合在一起。

简单理解,REITs是一种为投资人获得回报而设立的,用于投资于房地产资产组合的工具。房地产投资信托由专业人士管理,资产收入(主要是租金收入)定期分配给股东。挂牌REITs和普通股票一样,可以在交易所上自由买卖。

新加坡的REITs,起步于2002年。目前,新加坡的REITs市场规模在全球排名第五,市场上共有38支挂牌的房地产信托基金,总市值约620万亿美元,是新加坡股票交易所8%的市值。新加坡的REITs市场包含六种类别的资产,包括零售、商务、工业、酒店业、保健和专业房产(数据中心)。

新加坡房地产投资信托的发起人均为开发商或者地主,信托公司挂牌后仍由开发商或地主任大股东,拥有REITs的管理和资产所有权,且上市的房地产投资信托公司有向发起人收购其他新资产的优先权。

新加坡REITs资产中,30%是海外资产,分别分布在中国、香港、澳大利亚、新西兰、日本、美国、欧洲等国家和地区。

结合新加坡市场,关于REITs,Sonny着重强调三点。

首先是Real,房地产信托投资的底层资产是房地产,其包括住宅、工业、购物中心、办公室、酒店、服务式公寓、医院、疗养院,等等。新加坡的REITs监管条例中有规定,一个REITSs在房地产方面的投资,不能少于总资产的75%。

第二点是,REITs大部分收益来自房地产租金。但是,REITs和普通的房地产投资不同之处在于,房地产开发商需要购买地皮,而后通过卖掉建筑物赚钱;而REITs则是投资建筑物,靠租金收取费用赚钱,换言之,REITs的收益率取决于租用率。

第三点是,REITs需要定期把股息分发给股东。新加坡的REITs管理条例规定,最少3个月或6个月发一次利息。新加坡60%的上市REITs,每3个月发一次股息;另外约40%,6个月发一次股息。

对投资者而言,新加坡的房地产投资信托市场的吸引力体现在7个方面:


专业化管理

房地产投资信托的资产由受托人持有,房地产投资信托基金的管理人需持证上岗。而且,挂牌的房地产投资信托受上市条例的约束,具有明确的行为规范。


多元化

多元化资产类别、多元化的投资国家、行业等。


稳定的租金收入

新加坡监管规定,房地产投资信托中用于新的房地产开发的,不能超过10%资金。


定期收入分配

60%的房地产投资信托,每季度分配收益;另外40%的,每半年分配收益。


税收优惠

新加坡政府鼓励REITs的发展,因此,如果REITs能够把超过90%的收入分发给股东,就可以免税。另外,在新加坡上市的REITs中,2020年3月31日之前获得的海外物业收入通常有免税优待。而且,无论是何种国籍,个人投资者都可以享受免税优惠,国外的机构投资者更是可以享受10%的税收优惠。


可利用杆杠提高回报率

法律允许投资人借贷不超过45%。


流动性强

比起直接投资房地产,REITs的流动性比不动产更强,可在交易所自由买卖。