编者按:本文来自凤凰网财经


何为以房养老?简言之即用房屋抵押的方式获取定额养老金。

以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

有三种操作模式:

倒按揭:起源于荷兰,成熟于美国,以房养老中最主要的形式,抵押给银行以获得养老金;

住房租换:出租地段好的房子,然后再租入相对低价的房子;

售后回租:出售给特定的机构,然后再用养老金支付租金;

8月8日,银保监会表示,即日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围,进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

试点四年仍“遇冷”,因为存在许多与目前市场不适应的地方。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。但从2014年至今的4年实践期间,以房养老保险的市场参与度并不高。

当前以房养老保险进展缓慢,有多方面的原因:



1. 传统观念的影响

在中国传统文化背景下,老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下,房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈,不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。相对于依靠以房养老保险,老年人更愿意相信“养儿防老”的传统养老方式,把房产留给子女,由子女来养自己的老。



2. 实际操作难度大

因为房价升值预期不稳定,估值有较大难度,而金融机构出于风险考量,对老年人房产的评估价往往低于或者说滞后于市场交易价,且养老金领取没有考虑通胀因素,其他现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面也尚不完善。



3. 交易环境不成熟

以房养老保险的中间各环节也存在各种各样的风险,相关法律制度存在缺失,对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足。以房养老保险产品设计复杂,风险分散机制不完善,投保人和保险公司存在信息不对称。此外,还需防止一些不法分子借‘以房养老’的名义对老年人进行金融诈骗”。

抚养比降低,养老现状严峻,“以房养老”的刚需群体正在扩大。

中国养老的缺口问题一直很严重。

一方面,老龄化问题凸显,老年人对于医疗保健、康复护理等服务的刚性需求也日益增加。

根据民政部预计,2020年我国老年人口将达到2.43亿,中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿,到2050年左右将达到全国人口的1/3。由于上世纪70年代以来独生子女较多,将来“四二一”家庭结构比较普遍,一对夫妻要抚养一个子女,照顾四个老人。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。

另一方面,近年来中国养老金的上调幅度正不断走低,从2015年的10%下降到6.5%,2017年更已降至5.5%。

根据《中国社会保险发展年度报告2016》,2016年,我国企业养老保险的抚养比为2.8:1,即平均每个领取养老金的人需要2.8个参保企业员工来供养,而2011年的抚养比为3.16:1。抚养比的降低意味着我国城镇职工人均养老压力在不断增大。


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2016年,全国企业养老保险月人均缴费基数为3605元,而企业离退休人员每个月能领养老金2373元,其中离休人员能达到5869元。

在中国人民大学教授姜向群看来,中国有100万个失独家庭,且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来,出国定居在国外的人数也在快速增加,其中包括不再需要国内父母的房产,也不方便照顾父母晚年生活的部分人群,“以房养老”的刚需群体正在扩大。

《中国养老金融调查报告2017》数据显示,我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内,在未做任何储备的人群中,有接近18%的人年龄在40岁-59岁,这个群体临近退休,未来生活面临较大挑战,房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

上述报告中还显示,我国1.02亿60岁以上城镇人口,拥有的住房面积共约33.66亿平方米,按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米,可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元,假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”,其市场规模也可以达到2200亿元以上。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示:“未来20年,养老产业会诞生一个万亿市值的企业。”

养老观念变革,需探索更多养老模式,“以房养老”只是其中一种。

老年保障成为当代及未来经济社会的重要内容。“养老”一词内涵更加丰富,老年群体们不仅需要养老金,还需要必要的生活照料、护理及适当的精神文化娱乐活动等服务保障。目前来看,有家庭养老、机构养老、居家养老、社区养老、自我养老等多种养老模式。

家庭养老是中国传统养老模式,即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供,可以看作是在家养老和子女养老相结合的形式。但当前传统的家庭养老模式受到多重挑战:谁来养老?怎么养老?可以说,有越来越多的人需要社会养老。

家庭养老的思想基础是对老一代人的孝敬和由此产生的赡养责任,原则是“养儿防老”,也是目前中国社会最普遍的一种养老模式。而社会养老是现代人类文明的社会互助,社会养老是公平与效率相结合。

作为市场化行为的社会养老,人们在选择养老方式时期待“高性价比”,市场期望实现利润的最大化,因此期待相关制度更完善,资金更透明,更可良性持续运转。

从目前情况来看,最符合“以房养老”条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题,不适用家庭养老模式。

以房养老模式在全国推广表现政策对其的大力支持,但并不意味着强制实施,居民在选择养老方式时应根据自身需求、财力等理性选择。

针对目前“以房养老”本身存在的问题和未来在全国推广中会遇到的挑战,专家提出了建议。

业内人士指出,“以房养老”如何发展,顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力,保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍,打破僵局。

在产品供给端方面,可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说,政府可成立补偿基金,若因房价波动等不确定因素造成机构亏损,基金可进行补贴。另外,对于资金支付有困难的老人,政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。

在产品服务层面,险企可与护理机构合作,或自建护理服务体系。这种措施有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为。通过提供综合性的养老服务,将“以房养老”与养老地产进行区隔。 

业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节,在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。在进行全国推广的同时,《通知》指出,保险机构要做好金融市场与房地产市场等综合研判,加强“以房养老保险”的风险防范,同时也要积极创新产品,丰富保障内容,有效满足社会养老需求。

“以房养老”的推广,对楼市意味着什么?我们到底该怎么规划“退休生活”?

对于保险公司、保险受益人来说,这相当于一个对赌协议:

如果受益人长寿,则保险公司可能会亏;

反之,会赚。对于受益人来说,风险主要在房屋升值和通胀这两点上——如果自己长寿,中间发生严重通胀,则房子换来的养老金未必够用;

如果房屋出现大幅升值,如何分配升值部分,将成为一个问题。

当然,这些都可以通过产品的设定来解决。相信未来会有各种类型的产品问世,供大家选择。

“住房反向抵押养老保险”的出现,意味着房子在“居住价值”之外,有“资产价值”,拥有“金融属性”。有利于让政府背负的、极其沉重的“养老压力”减轻。因此房子长期来看价值是相对稳定的,出现大跌的可能性小。并且,房子的内涵更加丰富。

有人甚至说,它不仅关系你的青春、爱情、婚姻、家庭,还是你晚年避免被通胀抛弃的“诺亚方舟”。租房子的人,你有购买“住房反向抵押养老保险”的机会吗?对于已经拥有房产的人群也要做好和通胀作斗争的准备。

退休是我们每个人都必须要面对的现实问题,人口老龄化的社会现状,家庭养老方式的转变的趋势,当通货膨胀的压力预期存在,退休后医疗费用的增加的可能性,即将或有朝一日面临退休的人们可尽早、弹性规划,以实现收益最大化。