今年两会上,房产税被提上了日程,且有了较为清晰的实施计划时间表。于是我们看到人们奔走相告,房价要降啦,房价要降啦。然而,事实真的是这样么?


房产税这个说法,其实并不只存在于中国,英国、美国、日本等国家早已推出了相关制度。但放眼看,地球上还没有一个国家,因为房产税的推出,房价崩盘了的,哪怕当地房价出现了实质性的下跌,都还没有先例。


本文,将从其他国家开征房产税的情况、房产税对房价的影响以及影响房价的因素三方面,和大家聊聊房产税这个话题。



其他征收房产税的国家或地区,

房价降了吗?


▎土地公有制国家和地区


英国和香港,土地是公有的(英国在名义上是英王所有),而香港与中国大陆的情况最为类似。


英国是世界上最早征收房产税的国家。在英国,土地归英女王所有,这和我们土地归国家所有是一样的,英国对应的房产税包括房产交易成交时必须向税务局缴纳印花税、房产租赁收入的个人所得税和出售房产收益产生的资本利得税。在香港,房产税被叫做差响,于1845年开始征收。


但我们看到英国和香港的房价,也没有太大的影响,尤其是香港,丝毫没有影响前几年的黄金楼市行情。


▎土地私有制国家


美国和日本为代表,其土地和房产绑定在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。


美国从1792年开始征收房产税,也并没有影响美国的房价一路上涨,反而是次贷危机对其伤害比较大。


日本从1950年开始征收房产税,开征40年后日本楼市登峰造极,之后产生楼市泡沫,可见其40年的房产价格与开征房产税关联不大。


我们现在去东南亚投资房产,经常听到某某国家首都现在就是中国北京的90年代。曾几何时,在90年代,发达国家的投资商也是一样看待中国的,我们要有房产税的世界观。



▎房产税的作用是什么?


很多言论说房产税会使得房价下降,好像房产税是调控房价的“法宝”,但实际上,目前世界各国没有哪一个国家依靠用房产税来作为调控的有力手段,它只是税收手段之一而已。千万不要因个人意愿和偏好而误解国家的用心良苦。


推出房地产税的本意,是为了缓解地方财政压力,替代即将枯竭的土地财政,从而厘清中央与地方之间的财税关系。


日本房产税主要是用作地方税收来源,很少被用作房地产调控的手段。


在英国,房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源,而非房地产调控的手段。利率、经济形势对房价影响最大,房地产税几乎可以忽略不计。


在美国,房产税主要用作地方政府公共开支。主要用于当地教育、图书馆、公共设施,支付本地公务人员如警察等的开支等等。


再来看中国的新闻,中新经纬客户端3月13日电:近期,多地银行悄然下调房贷利率。融360监测数据显示,2019年2月,全国首套房贷款平均利率连续三个月下降,北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市TOP10。有人认为,楼市又迎来一波利好。一边出台房产税,一边出利好,看清意图了嘛?房产税不单单是为了调控房价而出的,早就在计划之内的。


在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。


同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。


由此来看,房地产税的到来,是为地方政府开辟新的税源,并非是为降房价而来。所以,在房产税的认知上,你不应该天真无邪。



如何理解房产税对于房价的影响


有些人可能会说,中国房地产的市场与其他国家是不一样的,不能相提并论。那我们就从影响房价的因素说起,因为具体的房产税政策还没有出,下面的讨论不涉及细节和征收比例。


▎影响房子收益的因素有哪些?


我们知道购买一处实体资产,你会有两个成本和两个收益。


持有成本:购买房产的成本;经营成本:物业、水电、契税、维修等;持有收益:资产价格升值;经营收益:房租。


拿北京举例,你就会明白以上的名词意义在哪里:


经营收益:经营收益主要是指房子用于出租的收益。2000年初中国房地产的租售比为6%-8%,假设8%,意味着我购买一套房子,用12年-15年收回购房成本。2015年到现在呢,是2%,要50年收回成本,就不划算了。


注:本文中的租售比计算方式为:年租金/房价


经营成本:水电网、暖气、物业、维修,没了。


持有收益:从2000年业主持有的收益远远大于经营收益,因为房价几乎翻了10倍以上,大到可以忽略经营收益,炒房团当初根本不在乎出租的空置率。


持有成本:首付20%-30%,每月进行月供。假设2000年100万的房子,首付20万,算上各种杂费最多30万,这就是最初的持有成本。


现在我们来算一笔账, 100万的房子,我们按2000年最低租售比6%算,每年的租金收入为6万,平均每个月为5000,基本可以大部分覆盖你的月供。2016以后这样的房子大概在800-1000万,仅30万的最初持有成本,你的杠杆收益其实是30倍左右(1000万除以30万)。


▎如何看待房地产税对于房价的影响?


那房产税影响的是哪一部分呢?那就是你的经营成本和持有成本。


经营成本好说,不管怎么加,成本包括物业供暖,水、电、网、车位都是租户承担,现在多了一个房产税,其余的要么租户承担,要么业主承担,要么中介机构把佣金下调一部分,所以对中介撮合来讲,增大了难度,但房租只会水涨船高,羊毛出在羊身上。


持有成本方面,谣传房产税比例设置为房屋价格的5%,一算20年等于又原价买了一套,如果你们相信,说明你们没有思考,怎么可能呢?这样的情况下谁会想再买房呢?而且目前租售比才2%,也就是一套房我租出去,每年还要额外交纳比租金还多的税,制度和政策只能越改越好且合理有效,国不与民争。


但短期来看,就如上文所说,房产税会增加购房者的持有成本,一些以高杠杆进行炒房的投机者,会因为现金流的紧张而出售,房地产市场的供给流动性会有一定的释放,加上民众因为房产税的情绪变化,房价的下探肯定是有的,包括各国出台类似政策的时候都会出现。


房地产投资其实是一个长周期的投资行为,长期来看,房产税不是影响价格的唯一主要因素,只能是之一,而且不是最主要的。用炒股的话讲,正所谓利空出尽就是利好,最后的一只靴子终于掉下来了。



左右城市房价的因素有哪些呢?


前面说了,房产税不是影响房价的唯一主要因素,那影响的因素有哪些呢?一般有如下几个维度:


▎影响房价第一要素:人(供需关系)


看人口红利和人口净流入,比如北上广深杭,都是人口净流入。


看流入人口的质量,比如某些中部西部省会城市核心,也出现人口净流入,但都是远郊县或地级市的,相对于北上广深杭的人才流入就差了很多。


▎影响房价第二要素:钱(实际购买力)


城市GDP,就是这个城市能挣多少钱,一来能挣钱的城市吸引国内乃至全球的人才,二来这个城市的本地人本身就有钱,例如北上广深杭。


▎影响房价第三要素:货(土地供应)


土地供应量大,开发项目多,竞争激烈,市场价格自然会亲民。土地供应紧缺,奇货可居就是这个道理。


▎影响房价第四要素:场(城市的定位)


一带一路、大湾区、长三角、珠三角、京津冀等等,你的城市定位在哪一个区域,这个区域最值钱的亮点是什么,城市产业结构是什么,有几个维度是拿得出的,产业支柱如何。


北上广深杭,特别是北京集政治、文化、教育、经济、旅游、科技、医疗等综合一体,当仁不让是中国一哥地位,紧随其后就是上海。杭州因为阿里巴巴,有电商之都美誉,仅我身边常驻北京的亲戚好友同事就有将近10个人都挥师南下直奔杭州。做电商的、去阿里的、搞网红的、创业新零售的、大数据的比比皆是。


最好的头部资源在哪里,哪里的房价就是头部蓝筹,扛跌看涨。它确定你在国家乃至世界的地位,也就意味着你面向的是全中国还是全世界的租客或买家。


▎影响房价第五要素:成本(持有成本&经营成本)


房产税影响租售比,以目前北京最近2019年春节后跌下来的房价算,比如1500万的房子,年租金30万,租售比就是2%。基本业主就收个25万,也就是1.5%的租售比,和国外的日本、美国、欧洲4%左右相差甚远。


你再加上收房产税,租售比直接到1%。但房价不单单是租售比决定的,租售比高的确可以买,但租售比低不一定马上卖,因为还有前面的几个因素。要么房价降,要么房租涨,怎么也得维持在2-3%的一个水平。


如果算上以上所有因素,房价降的空间不大了,房租上涨的压力反而不小。