如今,步行穿过曼哈顿的部分地区,感觉就像同时位于两个世界。理论上来说曼哈顿是这个世界最发达国家的商业和文化中心,但现实上,商店大门紧闭,窗户上贴满了“出租”告示,还有一些著名街区的店面甚至空着,深色的窗户成了行人白天的镜子。

“富裕的鬼城”,这说法听起来像是什么资本主义悖论。这到底是怎么回事?但其实,在那些你以为熙熙攘攘的街道两边的昏暗的窗户后面,是关于金钱和土地的更深层的故事,个中缘由对美国的城市和其他地区的未来将产生深远的影响。

让我们用数据说话吧。房地产公司Douglas Elliman和投资银行Morgan Stanley分别进行的一项调查显示,至少20%的曼哈顿街头零售店处于空置或即将空置状态(市政府的估计数据更低一些)。曼哈顿的零售工人数量已经连续三年下降超过1万人。自2014年以来的的经济增长时期,该行业失去的就业岗位甚至比金融危机时还多。

造成这种情况至少有三个相互关联的原因。首先——你可能听说过——房租太高了,在最昂贵的地段比如时代广场附近,零售店空置率最高,这并非巧合。从2010年到2014年,曼哈顿的商业租金飙升了89%,但零售额仅增长了32%。换句话说,商业租金已经上升到令小企业窒息的高度。换句话说,这座城市最富裕的几个地区已经成为了自己富裕的受害者。

其次,网上购物数量的增长加剧了房租飞涨的痛苦。你可以说“都怪亚马逊”,把黑锅都甩给它,但是纽约店面空置率的上升并非巧合,因为美国的仓储空置率已正式降至一个世纪以来的低点:许多商品正从柜台上转移到仓库里。

当在居住的上东区(Upper East Side)漫步时,我惊讶地发现,在众多昏暗的橱窗中,仍然有许多理发店、美甲沙龙和餐厅。它们有什么共同点?很简单,这些服务你在亚马逊上找不到。网上购物的确将一部分特殊的业务数字化了,这类业务大多是耐用的、不易腐烂而且可交易的商品。过去这些可以在街头商店或百货大楼中买到,但现在徒留人去楼空。

人们可能会认为,新公司将填补这些空白,尤其是考虑到有证据表明,电商公司可以通过开设实体店来促进在线销售。但这让我们想到了第三个问题:许多房东不愿向快闪店提供短期租约。结果就造成了一种长期的市场失衡:增长最快的在线零售商尝试短期租赁,但房东却在坚持寻找长期租户。

今天纽约面临的问题预示着所有城市的未来。大多数人并不住在市中心,因为他们想要出离于汽车声和吆喝声之外。他们更想要的是城市活动、多样性和魅力——古怪的酒吧、古怪的古董店、世代相传的家庭餐厅——而实现这些的最好方式就是在市中心拥有一间卧室

但是,当城市房租或房价变得过于昂贵以至人们无法承受时,会发生什么事儿?E. B. White称纽约是“小社区单元”的集合。但是如今,房东们正在把纽约变成像美国郊区一样的高密度城市,任由那些古怪的餐厅、古董店以及任何没有在纽交所公开交易的咖啡店的消失。

在Jane Jacobs(《美国大城市的死与生》一书作者)看来,理想中的纽约是一个好玩的实验室,孕育着新的公司和理念,并将其奇异的幸运文化传播到世界各地。如今的纽约恰恰相反:它是一个不折不扣的规矩之地,迫切地想要引入全国性连锁企业以支付高昂的租金,房东们宁可坐视着街头一日比一日萧条。

经济学信誓旦旦地向我们保证说,从长远来看,价格和策略会趋于均衡,宏观经济学对真空的厌恶甚至超过了物理学(但明显不及第五大道的房东们)。随着空置率的不断攀升,人们可能会认为,绝望的业主会降低租金,为新一代的商铺腾出空间。我们能从这个愿景中看到,今天的空置是必要的,因为大火烧过后,灰烬将孕育并滋养新的生命,发展成为一个更好的生态系统。但是,一个街区能容纳多少家Wells Fargos和Duane Reades呢?

但在过去5年里,空置率的不断攀升使问题实际上变得更糟,如果纽约拆除那些陈旧的设施,建造带有经济适用房的新公寓倒还好说。但曼哈顿的房价中值仍超过100万美元。对于在纽约市希望找到立足点的中产家庭和新兴企业来说,未来可期的景象是十分令人沮丧的,这座城市留给奋斗者们的机会少得可怜。

据称,Tennessee Williams说:“美国只有三个城市——纽约、旧金山和新奥尔良。其他地方都是克利夫兰。”这话可能曾经是真的。但是纽约的发展表明,城市的未来也许会克利夫兰化在——所有城市的面貌趋同,成为了Williams最为厌恶的存在。到时候,花七位数的钱在曼哈顿或旧金山买套房可能是件值得怀疑的事情。毕竟既然将来大家的面貌都差不多,何必要花那么多的钱呢?