在中国,过去15年是房地产的黄金时代。而得益于房价的持续上涨,房子也成为中国居民财富的主要载体。


房产对中国人太重要

政策必然施压


我记得去年看过一份《全球财富报告》,截止2018年,中国居民拥有的总财富约为52万亿美元,约合357万亿人民币,其中金融资产占比约38%,非金融占比约为62%,非金融资产其实主要就是房子。


而从全球来看房产的占比不到50%,这意味着中国居民财富中的房产占比远高于全球平均水平。因此房价的走势也必然会影响着我们的日常生活以及投资决策。对国人如此重要,政策怎么可能不严控?


16年以前房子一直涨,得益于城镇化进程的加快、货币的宽松、M2的高增速。这两年的供给侧改革、金融去杠杆、以及一系列针对房地产的调控政策使得房地产逐渐回归了他的居住属性,房住不炒、因城施策也是现在地产行业的主流声音。


房价又现小阳春,调控转向?


我看到国家统计局16日发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看,4月有67城新建商品住宅价格环比上涨,3月为65城。


其中,涨幅居首的城市是秦皇岛,达1.8%;北上广深分别涨0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除了秦皇岛,广州、昆明、西安、济南、武汉、杭州、洛阳、重庆、北海的涨幅也超过1%。



这些小阳春场面都是多亏了2019年的政策微调。


19年开始对于房地产的政策可谓 “精彩纷呈”,两会强调“夯实地方主体责任”,部分城市已出现调控局部性松动,央行数次降准信贷层面有所放松,房地产税立法将稳步推进,粤港澳大湾区规划落地。


这些政策利好,难道代表着中央调控政策转向?


其实不然,我们要理智地看!短时间内政策逐渐松绑能够带来短时间的行业回暖,但是整体地产行业以及全市场的金融环境来说2019应该都是以稳为主。


首先就是“两会”期间住建部部长王蒙明确表示,保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落,2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。


而且特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构,并要处理好“三重关系”,意即统筹好国内与国际的关系,平衡好稳增长与防风险的关系,处理好政府与市场的关系。


就房地产市场而言,“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变,在支持居民自住以及改善性购房需求的同时,着力打压投资、投机性需求。



与此同时,中央会将更多的政策自主权下放给地方政府,根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。


房产税影响几何


另外一个影响房地产长期趋势的就是房地产税,房产税算是一种长效机制,落地执行已是大势所趋。不过,其实立法程序来说会比较复杂,预计2020年房地产税法草案才会提交审议。


尽管房地产税利于增加住房供应,但由于核心一二线城市人口长期净流入,供求不平衡问题难以得到实质性解决。


而在实际征收环节,目前重庆、上海试点房产税两种模式或有一定的借鉴意义,上海是对增量房源征税,新购住房应缴纳一定比例的房产税;重庆则对存量房源征税,主要涉及主城九区的高档住房。


我还是认为未来房地产税征收或将秉持“先易后难、稳步推进”的策略。


不是没机会,是你不会买


通过这些我们也能看到基本这几年对于房地产行业来说也是属于稳定为主的方向,既不会出现大涨也不会出现太大规模调整,笔者知道您看到这里就开始对房地产行业比较悲观了, 但是先别急,笔者还在中国发现了一个值得投资的价值洼地。


这两年各类政策的导向使得地产行业更偏向于大区概念,炒股的朋友一般称作“炒地图”概念。


粤港澳大湾区、一带一路、京津冀协同发展等这些国家级发展战略的出台,对于区域房地产市场发展无疑是重大利好,交通、经济、产业等快速发展,高素质人才大量引进,有望给房地产市场提供需求支撑。



可以预想,随着同城化建设的逐步加速,未来房地产市场竞争格局将逐步由单一城市向大区城市群演变,人口流动也将不再局限于小城市向核心一二线单向迁移,更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。


而在这些城市群概念里,从投资价值上来说更具潜力的也就数粤港澳湾区了,我这里就不做赘述了。


今天我们不讲空泛的政策,我们讲一些实质性,大家能实打实看到的东西。


首先,大家想想,北京地铁、上海地铁有多挤,户口有多难落,孩子上学有多难!再过五年十年,北京、上海还继续保持如此高的人口流入?别说人才看到生活这么艰难不想进城了,城市自己都受不了,简直想原地爆炸!未来的中国必然不是像现在这样只有北京、上海两座濒临爆炸边缘的超级城市,必然会向城市群的方向发展。


不懂城市群是什么,不懂城市群的协同作用,想想江浙沪包邮区就懂了。原本上海工作的人,来到北京最不习惯的一定是买快递再也不能隔天到了。


快递只是个最简单的例子,城市群之间的企业合作、工作方式、生活文化的作用对经济、社会、文化的发展都提供了极大的便利。


在江浙沪那边,苏州、杭州、常州、扬州开车自驾游,周末就走起了,动物园、游乐场、海滩一应俱全,风景优美设施完备,而孤零零的北京,周末游辐射半径内,可能就只能逛逛秦皇岛了。这就是城市群发展在旅游方面的巨大优势,其他方面的优势还有很多,在此不一一赘述。



而翻翻目前的炒地图概念,雄安、海南、上海自贸区、粤港澳,其中最有潜力的城市群非粤港澳莫属。


首先粤港澳有雄厚的经济基础,有发展起来的实力,政策支持也比江浙沪强,发展潜力可深挖之处也远远比江浙沪多。


深圳广州或许已经房价高涨,但粤港澳其他小城市中,如果努力发掘,仍能找到价值洼地。


总结来说预计2019年上半年调控政策仍将延续整体维稳的主基调,部分压力城市将率先适度微调放松,譬如调降人才落户门槛,支持单身、离婚家庭购房等;下半年某些压力较大的城市比如厦门、大连、济南等或将逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。


而且,倘若2019年市场调整幅度超预期,甚至降价潮、高库存风险等现象重演,那么压力城市有望加快放松调控节奏,时间节点也将大为提前,以抵御市场下行风险,更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。


其实买房子还真不如买股票


市场上很多学者专家对两类资产都有自己独特的判断。这里我简单从估值角度说下这两类资产的投资价值。


首先,当前股市和房市最大的差异在于估值水平不一样。


股市的估值处于历史相对低位。哪怕截止3月末,上证指数涨了30%,但是上证指数的PE估值依然只有14倍,而代表蓝筹的沪深300指数PE估值只有13倍。



这一估值水平远低于07年泡沫时期的50多倍,而且从全球比较来看也比美日欧股市便宜。再加上今年实施大规模减税降费,将会使得企业盈利得到大幅度改善,估值水平优势更加凸显。


而房市的估值则处于历史最高位附近。从一线城市房价租金比来看,在08年初的时候只有30倍,而在18年末的时候已经高达60倍。


简单理解为,如果目前投资买中国股市,靠企业盈利13、14年可以回本,而如果投资中国一线房市,靠租金需要60年才能回本,因此估值水平股市远远比房市便宜得多。


由于本轮政策主要是财政减税降费、而非货币刺激,以及估值的巨大差异,加上政策导向更希望房子回归居住属性带来的调控政策,我们认为未来股市的投资价值远大于房子。


总结一下,未来资产配置的方向,政策上主要是大力减税降费,并没有重走大水漫灌,而是精准定向投放的稳健宽松,未来消费将取代投资成为稳增长主力,同时企业利润增速有望领先于经济提前见底。


因此顺势而为,才能更好地把握趋势,做到最优的资产配置。


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