持有美国房产的四大支柱开销分别是本金、利息、税费和保险,而美国法律又偏袒租房者,导致越来越多的美国80后们,虽然拖着N个娃,也宁可选择租房住。

高晓松说不买房,走哪租哪,不是买不起,是为了生活要有诗和远方。于是,此篇暂且抛开世界观,本着小农算账的精神来对待这个问题。

买房还是租房,这个问题放在中国,基本可以用性别决定。想娶老婆的,先买一套吧(高晓松除外)。但在美国,广大青年没有这个挑战哪!结婚全凭真爱啊。

美国的80后们(美国俗称millennials)拖着n娃数狗租房子住的现象非常稀松平常。美国梦里的汽车洋房,人生标配,似乎已是好莱坞怀旧电影中的片段。倡导年轻人租房的调调和建议年轻人及早进行房产投资的声音此消彼长,让人也越来越看不懂。

这笔账到底怎么算,我们来一项项拆解一下。


▎首先,不得不谈的是,美国房产的持有成本

在美国,房子可不是勒紧裤腰带买完就万事大吉的。 子每月的四大支柱开销,叫PITI,本金(Principal), 利息(Interest), 税费(Taxes)和保险(Insurance)。一次性付款的土豪可以不用讨论贷款本金和利息的问题,但税可是躲不掉的。

房子过户以后,从过户当天起就开始征收地产税,一直交到你卖掉的那一天为止。只要你一天拥有这套房产,一天就要交税。根据各地的法律不同,州、郡、市都可能对同一套房产同时征税。

以笔者所在的马里兰州蒙哥马利郡洛克维尔市为例,蒙哥马利郡的税率约为地产的政府估值的1%,同时洛克维尔市加征约0.3%的市税。所以,广大民众买房的时候,不光是看房价,还要掂量一下每年的地产税收开销,免得出现买完鸡没钱买酱油的现象。

而对于广大美国贷款族,利息的高低直接影响到每月的还款数额,利率每增加一个点,50万美金的贷款,每月还款就要增加近200美金,持续30年。所以,利率一向是房市的风向标。

至于保险,如果房产是做贷款抵押,就是强制上险。保险的基本内容是防火、防风、防盗,水灾和地震是另外的险种,如有需要,可单独另买。这笔每年几百至几千美金的费用,虽然不多,但也是一笔。对于非独立户型的房产如联排别墅、公寓以及有小区服务的独立别墅,每月还有物业管理费,几十至上千美金不等,主要是对公摊面积的维护和对小区的管理。


▎其次,除每月的必交项目,还有机动性的支出

一栋房子的维护,种类之广、程序之繁复,常令新晋屋主大开眼界。屋顶老化、中央空调歇菜、下水管道堵塞、地下室渗水等,都是动辄几千几万美金的大头开销。当然,这也是小概率和低频次事件。但春季种草皮、夏季剪草坪、秋季扫落叶、冬季铲积雪,以及防虫驱害、各种小修小补等,基本上都是日常生活的必修课。如果动手能力不强,那就只能花钱请人解决。但美国劳动人民的劳动成本之高,那可不是开玩笑的,比如“臭名昭著”的美国水管工,每小时的收费堪比请律师。


▎再次,对房产累觉不爱之余,再看看租房的好处

美国的法律偏袒租房者,遇纠纷时大有“租客为王”的架势。比如房客欠租,房东不可擅自驱逐,要走漫长的法律程序,而且遇到租房者是老弱病残孕或恰逢严寒酷暑,租房者有权利欠费居住而不受驱逐。这种霸王餐,听起来是不是很神奇?

学区、小区周边设施配套等,租房者均可平等享受。如租房者凭地址可以就近上学,不需要什么其他指标。租房者不需要承担税费,维修保养等费用,房屋长期折旧,损耗更不在担心之列。节省下来的时间和心思,用于享受人生。


▎最后,聊聊置业的中心议题,对房屋增值的预期

中国一线城市的置业者们,可能从一开始就没有觉得今天这个话题有讨论的必要。因为答案太明显了,房价3年翻一番,下金蛋的母鸡也不过如此,早入市与晚入市的区别,简直是直接决定一生的财富定位。

但问题来了,现时的美国没有中国一线城市房地产暴涨的机遇,除开西岸部分被热炒的区域,其余地区房价的升幅基本与通胀指数持平。另外,前面谈了房产的持有成本,在卖房变现时还有交易成本。

买房和卖房都有交易税和印花税,各地不同,卖房的时候还有佣金成本(美国为卖家支付两方佣金), 加上律师费等,总支出大概是房屋售价的7%-9%。如此算来,如果在通胀系数低的时期短期持有房产,卖房变现时就很难实现盈利。 

所以,在这种情况下,租房要比买房更灵活更经济。但究竟要持有房产多少年才能实现盈利?一般的建议是5年以上。但由于影响因素众多,难以有一个放之四海皆准的标准尺度。比如贷款利率,次贷危机后的超低贷款利率大大减少了房奴们的月供,提高了大众的房屋购买能力,这种情况下的选择判断必然向买房倾斜。

根据上文提到的各种影响因素(贷款利率,各地税率,通胀率,保险费用,预计持有时长等)而制成的算法,在纽约时报网站上可以体验。

网址是https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html