房地产作为固定资产投资的一种,在过去几年中已经成为了国人们抵御通货膨胀的不二选择,但是在近期房地产调控政策出台及投资环境变化的情况下,想靠着房子躺赚是不可能的了。


那海外的市场呢?如何看待海外的房地产市场投资机会呢?今天我们就来和大家聊一聊。


海外投资备受国人关注


英国金融时报对中国家庭的海外投资进行调查后发现,尽管在过去的一年中政策不断收缩,仍有56.8%的投资者表示有意向进行海外投资。调查结果还显示,调查样本中已经有82.4%的投资者将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场,海外投资热潮继续席卷全球。


目前,随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场,固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心,将海外投资组合的预期回报率设定为至少5%的投资者也从一年前的39.2%,上升到了51.4%。


另外值得注意的是,随着中国人的财富积累越来越多,海外投资已经不再是富人的专利。英国金融时报在一次关于海外投资的调查中,将调查的投资者分成三类,与往年的调查不同的是,今年首次引入了新的样本群体:


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可支配流动资金在60万-600万元、想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕”(Mass Affluent)群体,现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4%。


可支配流动资金在600万-6000万的“富裕人群”,普遍将总资产的25.9%进行了海外投资。可支配流动资金在6000万元以上的“非常富裕人群”,平均持有总资产比例19.3%的海外投资。


排名最靠前的投资目的地有:美国、英国、日本、泰国、西班牙、希腊等。


海外投资中,

为什么注重海外房产


在海外投资中,房产因为是固定资产,风险相对较低,成为海外投资的首选。胡润研究院的调查发现,海外房产的配置比例已经占到整体海外投资的将近一半。


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世界上各个国家房产的主要外国投资者基本都来自中国,房地产投资对于国人来说不仅仅是用于居住的场所,国人投资房产更多的是追求房产本身价值的上涨,获得投资收益。国际上近十年也有很多国家和城市房价上涨幅度较大,投资人通过低位购入房产的方式已经赚取了不菲的差价收益。


中国房产价值在近20年中,上涨速度极快,但目前已经进入调整期,投资属性不再具有优势,且显现出一定的风险性。正因如此,越来越多的房产投资者将眼光投向了海外。


另外一种投资收益即通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。目前国内房产的租金收益在1%-2%之间,收益率远远低于国际普遍水平,也就是我们常说的租售比低。而一些发达或热门国家地区的房租收益率往往可以达到5%-10%的水平。较高的租金回报加上一个平稳增长的房屋价值,给海外房产投资人带来了丰厚稳定的投资收益。对比其他海外投资,海外房产更受到投资者的青睐。


除了海外房产所带来的收益外,还有许多投资海外房产的理由:


比如这也是一种对冲人民币贬值的投资方式。人民币兑美金汇率在过去两年贬值率已经达到8%,47.3%的投资者认为由于货币超发严重,人民币估值依然虚高,存在较大的贬值压力。


此外,投资海外房产的优势还有应对目前CRS政策的实行,海外不动产是不计算在税务信息共享范围之内的,能够为客户提供一个合理的控制税款的途径。


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海外房产投资的类型及注意事项


虽然海外房产投资有这么多优势,但我们真正开始准备投资的时候,还是需要厘清投资逻辑。


根据投资目的与需求,我们将购买海外房产分为这六大类型:投资型、教育型、养老型、度假型、移民型、综合型。在这里先对各种类型进行初步分析及总结归纳,后期会针对每种需求帮大家匹配适合的国家及房产,进行深入讲解。


▎投资型


在海外购置房产的大多数投资者是为了升值而购买,原因有二,一是国内投资渠道十分有限,二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会,而且再加上投资的是实物类型,投资者更易于接受。


投资型投资者在购置海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算


成本方面,包括购房成本多少,装修、修缮的费用需要多少,涉及的税费有多少,一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少等等。收益方面,投资收益如租金收入如何,是以何种方式租赁,对房屋及内部设施的损耗有多少,以及房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等,都必须考虑到。


▎教育型


教育型房产是最近几年热门的投资项目,主要是为了子女当前或未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办的,当然,这里面也有很多投资因素在其中,不仅是国内的学区房受追捧,国外一些好的学校周边的房产价格也是很高,而且近年来上涨幅度相对较大。


海外大部分国家虽然有明显的学区划分,但是并非一定要购买房产才可以进入该学区的学校就读,所以选择教育类房产应更关注一些华人比较集中的区域。


▎养老型


随着生活品质的不断提升,国民对环境、食品等安全要求会更高,这催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类房产对环境要求较高,既要有自然风光,也要有人文关怀,并且对当地医疗条件和便利度都有要求,以及生活是否方便、房屋设计是否适合中老年人使用等。


▎度假型


这类房产和养老型海外房产相差不大,对环境要求较高,更偏好于气候温和和人口低密度的地区,不同的一点是度假型房产居住的时间段较短,以假期休闲为主,投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中。另外,非自住的时间段内如何有效地利用房屋也是投资人需要考虑的一个问题。


▎移民型


这类房产通常与该国的投资移民政策相关,满足一定金额和条件即可获取居留权。投资移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度,对房产类型限定、给予签证的类型、获得签证的条件等等,都需要投资人做好提前的了解和对比,选择适宜自己条件的房产及移民类型。


▎综合型


投资人有多项购买需求动因,此类投资型房产需有复合型的考量,综合前五种海外投资房产的特点,结合个人实际情况加以考虑。


本章的介绍先到此,后续会从各种需求出发为大家匹配及讲解各个国家的房产内容。


作者:刘君

研究方向海外置业;留学;移民。