2016年的中国房地产市场,是上一轮股市泡沫经济的接力棒,居民财富呈现地产化特点。但房地产行业整体高速增长已告一段落,房产投资终究只能是资产配置的一部分,若想通过这一市场获得高额回报,除商品房投资外,亦可考虑房地产相关金融产品的投资,以增强投资的流动性及稳定性。相比于2015年股市的疯狂,2016年的房地产市场,无疑是这场泡沫经济的下一个接力棒。去库存、降利率、降首付、暂停开发新地块、降印花税等,这一系列措施极大的助推了2016年房价的快速上涨。

截止2016年10月,一线城市全年累计涨幅在80%以上,这对大多数持币观望的购房者来说,只能望而生叹,也使得当前低迷的实体经济与过热的房地产市场形成了鲜明的对比。

缘何会产生这样的市场特征,让我们先回归房产投资的本原来进行探讨。


房产投资只是资产配置一部分

一般来说,房地产有着相对直接的回报模式,即租金,这是其金融属性的表现形式,而租金收入的高低又与当地的经济走势相关,使其具备防御性特征。

租金回报现金流随时间推移而增长的机会,使得房地产在有利的经济和人口环境下欣欣向荣,房地产投资的回报远超债券,与权益、固定收益证券有着略微负的相关性,可以为投资组合带来多元化效果。但其回报在很大程度上,又受经济周期、供需情况、利率波动等因素的影响,使得房地产在不同的阶段可能会经历回报上的波动,而且,房地产流动性差、交易成本高、财产买卖的生效期较长,困难时期的销售会出现巨大的价格折扣,给房地产投资带来一定的风险性。

所以,房产投资只能是作为资产配置的一部分,而不能孤注一掷,希望通过房地产市场的野蛮生长带来高额回报,除了商品房投资,也可以考虑房地产相关金融产品的投资,增强投资的流动性及稳定性。


货币指标与中国房价走势高度相关

据统计,过去50年,美国新房的销售均价年均涨幅为6%,同时段的名义GDP年均增速也恰为6%左右,两者大致相当。在其50年的历史上,房价涨幅超过GDP名义增速的时间只有4次,例如,次贷危机爆发前的2004-2005年。不过,随着美联储紧缩性货币政策的出台,房地产泡沫被刺破,随即出现了2007-2008年的次贷危机,成为席卷全球的金融风暴。之后的2013-2014年,又由于之前的房价超跌及叠加的美联储三次QE,使得这段时间的房价涨幅超过了名义GDP涨幅。

中国房价的涨幅是否也与名义GDP增速走势一致呢?让我们来看看相关数据:在金融危机以后的2009年,GDP名义增速仅为9%,但当年全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅;2015年开始的全国房价上涨,特别是一线城市,其涨幅远超于当前7%左右的GDP名义增速水平。这说明,房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致,经济决定房价的规律在中国并不适用,大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。

那么,在中国影响房价的因素到底是什么呢?让我们再来看一组数据:2009年,房价的飙涨源于当年10万亿信贷投放,当年M2和存款增速均高达28%;2015年,房价飙涨的一个重要背景是当年存款增速出现了飙升,新增存款接近22万亿,远高于2014年新增的存款10万亿。

为什么会有这么高,一个重要的原因是,2015年初,央行大幅扩展了存款口径,将原来的同业存款纳入到一般存款,直接导致其1月份总存款新增加额接近了9万亿。同业存款主要是金融机构之间的存款,包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司在银行的存款等。在15年以前,银行的信贷投放受到75%贷存比的限制,将同业存款纳入之后,15年1月的贷存比从过去的71.7%下降到了68.4%,这意味着,银行的信贷能力大幅提高,而2015年6月以后,央行又进一步取消了贷存比约束。另一个重要原因是,2014年11月开始,央行连续6次降息,贷款利率从6%降到4.35%的历史新低。

所以说,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。


居民财富地产化非长久之计

也正由于货币供应量的扩张,原本在2015年以前,居民财富配置正在逐步走向金融化,而2015年以来,地产销售却大幅走高,使得居民财富配置又再一次出现地产化。

原因有二,一是理财产品收益率下降令定期存款吸引力下降,二是房价猛涨。这两大因素驱使居民再次进入房地产市场,导致2015年上半年的商品房销售额同比增速超40%。

同时,也使得中国货币供应量中的两个主要指标M1和M2形成了剪刀差的不断扩大,M1增速从2.9%攀升至2016年7月的25.4%,M2增速则由窄幅波动转为下滑,2016年10月的增速只有11.6%。单从数据本身来看,这应该是经济活性的重要体现,但这个数据的背后,实质则是企业存款活期化、居民财富地产化,说明房产成为中国政府解决经济困局的砝码,而这显然会导致经济的空心化,并不是长久之计。

每当经济下行,政府都通过提高货币供应量来为经济输血。但具备中国特色的经济运行模式,每次都将本应为实体经济提供的流动性,大量的注入股市或者是房地产市场。而一旦房地产市场出现大量泡沫时,再采取密集的调控政策,如2016年9月底至国庆黄金周期间,21个城市相继推出地产新政,不仅限购、限贷,部分城市还就房地产资金来源、商品房销售许可、限购限贷范围等问题做了严格的规定。


房地产行业整体高速增长已告一段落

这种房地产行业整体快速增长的趋势是否还具备可持续性呢?可以说,虽然近期经历了一轮房地产市场价格的大幅上涨,但行业整体高速增长的时期已告一段落。

主要是因为,一方面人口结构发生变化,目前中国20-29岁人口占比约为17%,而未来十年这个数字可能降至10%左右,适婚人口比例的下降,将导致住房需求的减少。

另一方面,市场供求关系发生变化,当前房价水平下已发生变化,以北京等一线城市为例,确实有很多需要改善居住条件的家庭,但没有支付能力的居多,很多年轻人选择租房来代替买房。这些都表明,住房需求不见得一定是“刚性需求”,开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

过去,我国房地产市场是典型的 “政策市”、“货币市”,非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善,房产税立法进程的加快,百姓住房消费理念也发生了转变,这将成为房地产市场健康发展的关键因素。

再者,中国房价最相关的指标就是广义货币M2增速,M2增速下滑意味着房价或将出现下行拐点,也对房贷增长不利。

2016年,京沪深的房价涨幅远超GDP增速,一个重要的原因就是其2015年的存款增速出现了飙升。而这主要归功于当年金融监管的放松。而且此轮房价上涨,在居民杠杆率、居民负债率、购房杠杆率方面,都创了历史新高,居民购房潜力被大量透支,中国目前住房拥有率为80%,美国住房拥有率只有60%,中国两套住房拥有率为23%。

最后,借用近期国家对2017年房地产市场的定位,“房子是用来住的,不是用来炒的”,相信未来的房地产市场终将会回归理性,“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜。”