中国改革开放四十年,国人财富的积累催生了投资理财的需求。近年来,房产价格的持续上涨促使人们,尤其是中产以上的阶层不断加大房地产在整个家庭资产中的配置比例,毕竟这确实是过去二三十年中投资回报率最好的资产类别。 

根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据显示,中国家庭的房产在总资产中占比接近70%。这意味着一旦房价下跌,很多家庭将深陷泥潭。

有观点认为,在国内相对封闭的投资环境下,货币政策的持续扩张,成为了高房价泡沫持续膨胀的主导因素。另外,能直接影响房价的土地供应、拿地成本等因素并未发生实质改变,加上防风险守底线的政策定调,或多或少给了国内房地产市场持续火热的推动力,从一定程度上支撑着目前的高房价。

但是,持续膨胀的高房价泡沫,本身不存在长期性、持久性,当价格远远超过了合理的价值范围,终究还是难逃价值回归的过程。看看人类的历史经验,很多经济危机都是房地产引发的,但是我们预测不了泡沫何时破裂,只能抱着审慎的态度防止泡沫。

我们可以从日本90年代地产大泡沫中获取些经验。

1985年开始,日本政府加速全面推行住宅商品化,商业银行开始大量为居民购房发放贷款,且贷款利率大幅下调,日本的房价也由此开始了极速攀升。1955年-1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨了211倍。

这样的繁荣持续到了1990年,日本各大银行突然停止购房贷款,并大幅提高房贷利率。1992年开始征收低价税,征税额度大约是每年缴纳资产评估值的千分之三。一连串的政策导致房价转头向下。

据悉,当时的日本政府认为,如果投向不动产的资金越来越多,日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜,出口创汇的制造业就会萎缩,能从他国交换的资源将越来越少。 



因此,依靠不动产来拉动日本经济的发展显然是背离了日本的两个基本国策:一个是基本农田制度,一个是科技兴国战略。所以,1990年之后抑制房地产泡沫的行为可以视为是对之前政策的重大调整。

日本房地产泡沫破裂之后,普通民众成为了最大的受害者,有些人在1989年购入的土地、房屋,到了2002年仍然亏损50%以上。

在目前中美两国贸易摩擦升级的大背景下,我们更倾向于认为中美两国贸易战会加速挤破国内的房地产泡沫,原因有三:

第一,一旦中美之间爆发贸易大战,避险资金会流出中国,相应美元会加速加息,而中国为了稳定人民币汇率,加息的概率也很大,这对于房地产来说是一大利空;

第二,中方已经看到了中国制造业崛起的重要性,后续的改革应当侧重于加快中国制造的发展步伐和提高农产品的自给自足,导致资金大量流向这些领域,进入房地产的资金会越来越少;

第三,全球各国都在去杠杆控风险,如果中国再放开对房地产的调控,那么未来中国的经济发展将难以预测。



在防范国内房地产泡沫破裂的背景下,我们建议国人多元化配置资产,可以多方面借鉴他国的经验。下面就来看看美国家庭的资产配置情况。

在美国,除了自用住宅外,富人群体也会配置商业房地产。根据统计,在净资产100万至500万美元的人群中:

12%的人拥有出租类的住宅,其平均价值为326,000美元;

4%的人拥有商业性出租房地产,平均价值为394,000美元;

9%的人有其他项目的房地产投资,平均价值为177,000美元;

12%的人拥有未开发土地的投资,平均价值为239,000美元。


在净资产500万至2500万美元的人群中,投资商业房地产的人群比例有明显的提高。根据统计,在这类人群中:

20%的人拥有出租类的住宅,平均价值为744,000美元;

13%的人拥有商业性出租房地产,平均价值为980,000美元;

15%的人有其他项目的房地产投资,平均价值为412,000美元;

20%的人拥有未开发土地的投资,平均价值为346,000美元。


从以上两类家庭净资产人群在商业房地产商上的投资趋势可以看出,拥有净资产越多,投资商业房地产的人群比例会越高。

不过,美国富人的资产大多集中在可投资性资产(即现金等流动性高的资产)上,而住宅资产在其资产组合上所占的比例并不高。

据统计,美国家庭净资产100万美元以上的人群,他们所拥有的可投资性资产占全部资产的比例超过六成,而且拥有越多家庭净资产的人群,可投资性资产所占全部资产的比例就越高。

在家庭净资产100万至500万美元的人群中,他们拥有的可投资性资产占全部资产的62%;在家庭净资产500万至2500万美元的人群中,他们拥有的可投资性资产占全部资产的68%;在家庭净资产2500万美元以上的人群中,他们拥有的可投资性资产占全部资产的69%。



美国的富人群体,投资股票和债券的份额占可投资性资产的比例接近四分之一。净资产100万至500万美元的人群中,股票、债券投资占可投资性资产的24%;净资产500万至2500万美元的人群,股票、债券占可投资资产的比例高达30%;而净资产2500万美元以上的人群,该比例反而下降到24%。


1027835512582443008.jpg


全球最具影响力的信用评级机构“标准普尔”调研了全球十万个资产稳健增长的家庭,分析总结出他们的家庭理财方式,提出了世界上公认的最科学、稳健的资产分配方式。

它把家庭资产按比例划分为四个账户,并按一定比例分配,通过合理的资产配置来分散风险,达到资产配置的最高境界——平衡。这四个账户就好比是桌子的四条腿,长久来看,少了任何一个都随时有倒下的风险。



学了那么多,我们来看看怎么实践。首先问问自己下面几个问题:


如果我们已经达到收支平衡,大额消费品已置办齐备,手头有一定数额的现金或可快速变现资产,可以按照下面原则进行资产配置:

第一,尽可能投资自己熟悉的领域,确保风险可控;

第二,根据自己的风险偏好设定各类资产的分配比例,根据各类资产的变化不定期将各类资产调整到原来设定的比例,从而实现“组合再平衡”;

第三,虽然对资金的分配事先有一定的计划,但总的来说,实际的资金分配是非常随机的,主要取决于投资机会出现的时间;

第四,持有现金什么都不做,直至极富吸引力的投资机会出现。

以房地产作为单一投资策略的方式在当下已经失效,房地产泡沫不知还能坚持多久。中国家庭还需未雨绸缪,防范风险于未然。